Недвижимость, в том числе и коммерческая недвижимость – это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Оценка коммерческой недвижимости является наиболее востребованной услугой в оценочной деятельности по отношению к оценке остальных видов активов. Коммерческие объекты недвижимости подразделяют на следующие виды.
- магазины и торговые центры, которые составляют сегмент торговой недвижимости;
- офисная недвижимость, в которую включены офисные здания, отдельные офисные помещения и бизнес центры;
- складские и производственные помещения;
- вспомогательные здания и сооружения.
Существуют три основных подхода к оценке коммерческой недвижимости:
- Затратный подход.
- Доходный подход.
- Сравнительный подход.
Расчеты с применением каждого из этих подходов приводят к получению различных величин стоимости объекта оценки. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость объекта оценки на основании данных тех подходов, которые расценены, как наиболее надежные. Следует заметить, что нижеприведенные нормативные процедуры могут быть по необходимости незначительно изменены в процессе оценки. Это делается с целью разрешения проблем, присущих российскому рынку оценки.
- 1. Затратный подход
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его совокупного износа.
Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
Использование данного метода расчета в рамках этого подхода предполагает определение стоимости воспроизводства или стоимость замещения объекта с учетом всех видов его износа, обесценивания и устаревания на дату проведения оценки.
- РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;
- Сзем.уч – рыночная стоимость прав на земельный участок;
- ПСв/з – полная стоимость воспроизводства или замещения улучшений без учета износа;
- Пдев. – прибыль девелопера; СИ – совокупный износ;
- ИФИЗ – физический износ; УФУН – функциональное устаревание;
- УЭ – экономическое (внешнее) устаревание.
- 2. Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
При реализации доходного подхода используют следующие методы:
- прямой капитализации;
- дисконтирования денежного потока;
- валовой ренты;
- остатка;
- ипотечно - инвестиционного анализа.
Доходный подход основывается на принципе ожидания.
Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает объект оценки в ожидании получения будущих доходов или выгод. Стоимость объекта оценки может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта оценки.
- 3. Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход – представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно проводиться:
- с точным аналогом, сделка по продаже которого зафиксирована на вторичном рынке;
- с приблизительным аналогом, сделка по продаже которого, зафиксирована на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.
- данный подход реализуется в двух основных методах:
- статистического моделирования стоимости;
- прямого сравнительного анализа продаж.
